2021 年 2 月 8 日 08:53,我,女朋友和和我爸妈在开车去上班的路上。我终于下定决心,说就要这个了,并向房产商转了 10 万元定金。此时,距离我们开始密集看房只有一个月的时间。

为什么要这么急呢?

这里面有三个背景:一是北京市要求有 户口或者工作居住证 才能买房,而我自己 2019 年 6 月博士毕业入职时虽然就能解决户口,但流程很慢,北京市人社局的接收函 2019 年 12 月拿到,户口迁移证 2020 年 9 月才办下来,我自己的新身份证到了 2021 年 1 月才办下来。

二是 海淀区的新盘不多,供不应求 。海淀区虽然有不少空地,但每年放地都抠抠搜搜的,加上海淀区都是有钱的主,比如各大互联网公司,核心区房价高达 10 万以上,五环外的房价也要 8 万,有些个别偏远的或者共有产权房可以是 5~6 万。就这样的房子还是秒光。例如我租住的地方附近(海淀区,五环外,树村)有两个楼盘,一个是豪宅型的圆明天颂,2021 年 11 月开盘,238 套房子,最低的总价也要 2300 万,15 分钟卖完,据说都是全款的;另一个是刚需改善型的学府壹号院,900 多套房子,最低的总价 1100 万,也是一天卖光。我显然是没有经济实力买这样的房子。

三是 北京市的首付比例很高 ,非普通住宅(市区的房子一般都是非普通住宅)首套 40%,二套 80%,我因为在老家有过贷款记录被认定为二套,因此首付比例高达 80%,因此不可能买太贵的房子。对于我来说,承担贷款的问题不大,根据银行的算法大约可以承担 1200 万的贷款,但首付是主要瓶颈。

城市的选择

面对这么高的首付,我们主要考虑了几个选择:

  1. 在海淀的优质地段买个比较小的房子 ,后面有改善生活的需要再换房。这时我们需要考虑的主要包括通勤的便利性、居住的舒适性、房产的投资属性。虽然在低生育率、经济下行的背景下很多人看衰楼市,我认为一线城市优质地段仍然是有很强的刚需,目前仍然是供不应求的。
  2. 在海淀的普通地段或者昌平区买个稍微大些的房子 ,面积上基本上一步到位,房价也不算贵,一般 5~6 万一平。但昌平的学区不如海淀,此外如果户口迁往昌平,以后政策是否允许再迁回海淀,都是个未知数(目前市内是可以随意迁移的)。
  3. 我在杭州的同学基本都买了 120 平以上的房子 ,因为杭州的房价只要 3~4 万一平(最近涨的也比较厉害,已经是 4~5 万了),而且杭州的首付是首套 30%,二套 60%,比北京友好很多。杭州的滨江发展得不错,华为杭研所和北研所(环保园)同样是十多年的历史,杭研所附近是滨江互联网小镇,有几个不错的大商场,环保园附近目前还大多数是荒地(希望十年之后能开发好)。我在杭研所出差了大半年时间,说实话对杭州的印象是不错的,我们的钻戒和对戒都是在杭州买的。
  4. 我因为工作原因去 成都和西安 出差,这两个城市给我的印象都比较好,尤其是成都的生活比较慢。房价比杭州那是又低了一个档次。在成都的尧棠公馆门口,经常看到各种跑车、豪车,门口就是国际学校,生活很便利,比我所在北京的上地和环保园看起来更像是个大城市。这些同事跟我挣差不多的工资,但在成都和西安就生活得很爽,其中房价可能是最重要的因素。第一次去成研所是冬末春初,北京的行道树还枯着,成研所里花红树绿,垂丝海棠开得一片一片的,倒映在湖里。我们出去玩的时候,也去过 苏州 等城市,苏州的江南水乡也令人流连忘返。
  5. 我在美国的朋友买的基本都是 house ,比如在西雅图 100 万美元就能买到 180 平的 house,甚至比杭州的很多房子还便宜。即使考虑到西雅图房价上涨的因素(一年涨了 50% 以上),仍然也只是杭州比较好的房子的价格,北京哪怕是昌平的房子大多数都更贵。此外,house 的面积和中国的房子不能直接对比,因为中国的高层住宅有很多公摊面积,例如我最终买的房子公摊面积就高达 25%。欧洲和美国也没有这么夸张的首付比例。house 的居住舒适程度一般也是比高层楼房更高的。不过选择在国内,就是选择了更卷的生活。如果考虑日后去欧洲或者美国的话,按照相同 level 下互联网公司的收入水平,买房的压力会小很多。

华为成都研究所,冬末春初华为成都研究所,冬末春初

我还不到 30 岁,日后的路还很长,也许很多意想不到的事情会发生,很难说一辈子就在北京了。 而且华为是一家国际化公司,不仅在国内有 10 个研究所(北京、上海、深圳、东莞、杭州、苏州、成都、西安、南京、武汉),在欧洲有 26 个研究所,在全球很多其他城市也遍布研究所。我女朋友虽然工作还没定,但也不是安土重迁的。因此,我纠结要不要在北京买房,实质上也是在规划未来的生活。

杭州九溪烟树杭州九溪烟树

房产的类型

我在 2020 年初开始看房,当时疫情刚刚开始肆虐,帝都的售楼处也是门可罗雀。那时,我才了解到帝都的房产分为限竞房、共有产权房、纯商品房:

  • 限竞房 是开发商向上竞地价,向下竞房价,房价比纯商品房低,但拿到房产证的五年内不能买卖,买家五年内也不能二次买卖,未来有没有其他政策限制还不确定。
  • 共有产权房 的价格也比纯商品房低,是政府持有一部分产权,购房者持有一部分产权,可以自由买卖。
  • 纯商品房 就是购房者持有 100% 产权,可以自由买卖。

当然,从另一个维度来看,还分为二手房、期房、现房等,其中二手房的价格跟房屋年限有比较大的关系,期房比现房的价格稍低。我们是不想要超过 10 年的二手房的,因为老房子的水电、基础设施大多已经老化,设计上也不够现代化,住进去今天这里坏明天那里漏,还不够糟心的。我在知春里租房的时候,房子是 95 年的,卫生间的下水道总是返味,厨房脏兮兮的,夏天开的空调多了还容易跳闸。因此我们考虑的重点是新房,如果是二手房也要求房子比较新,小区环境和配套设施比较好,看了几套下来满足条件的很少。

买房的优缺点对比

优点 缺点
海淀的房产大概率可以增值 需要很大的资金投入,流动性差,占用大量现金流,影响平时生活质量
海淀房产紧俏,好地段的房子稍纵即逝 个人资金尚不充裕,需要用家里的钱付首付,我希望财务独立,不想依赖父母
可以装修成自己想要的样子 需要投资装修、置办家具
居住稳定,不用担心被房东赶走 担心房子质量不过关,不能顺利交房、拿到房产证
子女可以就近入学 好的学区房很贵
子女和家人便于在房产上落户 生活的城市被绑定,难以自由选择
利用银行的贷款增加投资杠杆 北京的高首付政策不一定持续,未来如果二套首付降低则现在买亏了;二套之后无法再次住房贷款,按照目前政策以后只能全款
贷款还清后有养老保障 若收入不稳定,还贷有财务风险,对工作的自由度有一定限制
办完房贷后可以用消费贷购买公司内部股票(长期激励),但有消费贷后就不能办房贷 房产投资存在风险,在低生育率的大背景下,不一定能跑赢其他投资
周围总有人问我有没有买房,好像买了房就社会地位高了 买房只是大多数中国人的惯性,在世界上中国人的平均首套房购房年龄都是很低的;我女朋友也没有要求我买房

买房的红线

关于小区

红线 最好能有
在城六区或昌平区 在海淀区(教育资源比昌平好)
无堵车通勤时间 1 小时内 无堵车通勤时间 30 分钟内
新房五证齐全,二手房小区环境和配套设施良好 新房,现代化小区,有高档小区的感觉
小区环境好,无噪音、污染 花园式小区,人车分离,不临街
房产无产权纠纷 开发商规模大,信用良好
子女可以就近入学 学区比较好,但不要求学区房,因为学区房太贵,牺牲了生活舒适度,没必要
距离公交车站 1 公里内 距离地铁站 1 公里内
5 公里内有大型商超 2 公里内有大型商超,小区附近有各种小商铺
有升值空间 地段良好,位于规划开发的重点地区

关于户型

红线 最好能有
使用面积在 60 平米以上 使用面积在 90 平米以上
建筑面积单价不超过 10 万 建筑面积单价不超过 8 万
至少两室一厅 三室一厅两卫,三室是为了方便父母或者客人居住,不然子女和我们分房睡之后就没有地方住了
南北通透 客厅和主卧为南向,有大窗户
不是一楼和顶楼 中间楼层
上班时间等电梯的时间不能太长 一梯一户或隔开的两梯两户

为了熟悉北京城,我定做了一个北京地图拼图,还买了一本北京地图册,其中海淀山后地区都快被我翻烂了。为了熟悉北京城,我定做了一个北京地图拼图,还买了一本北京地图册,其中海淀山后地区都快被我翻烂了。

我们也通过官方的 “北京规划自然资源” 公众号和北京市政府网站上的公示了解城市规划和土地拍卖的一些信息。“海淀山后网”、“海淀山后资讯”、“海淀楼市情报” 等公众号也对城市区域规划和楼市信息提供了很多有价值的分析。

候选楼盘

在我户口下来允许买房的时候,根据我们前期的调研,可以考虑买的房子并不多。

2020 年,有一处挺好的共有产权房,西山锦绣府,只要 5.6 万一平,而且地理位置优越,紧邻地铁 16 号线西北旺站,几乎位于我办公的上地华为大厦和环保园连线的中点(两地相距 13 公里),走永丰路或者坐地铁 16 号线去中关村也非常方便。可惜那时候我并没有户口,买不了。等到我户口下来,就只剩一楼和 180 平的大户型了。

2021 年初,我们在预算允许的范围内,考虑到上述红线,经过筛选,重点考虑了几个楼盘:

楼盘 类型 地理位置 交通 无拥堵车程 周边环境 升值空间 报价
京投发展·岚山 期房 海淀,地铁 16 号线终点站北安河,西六环以西 2 公里 楼下就是地铁站 环保园 15 分钟,上地 40 分钟 地铁上盖,可能有噪声;近鹫峰森林公园 周围荒凉,位于西山脚下,升值空间较低 5.5万
海淀·幸福里 期房 海淀,5.5 环,北清路和京新高速交叉口附近 距地铁站 2 公里 环保园 20 分钟,上地 22 分钟 附近无公园 近永丰产业园,升值空间较高 8万
冠城·大通百旺府 期房 海淀,5.5 环,永丰产业园附近 距地铁站 1.5 公里 环保园 20 分钟,上地 22 分钟 附近无公园 近永丰产业园,升值空间较高,仅剩大户型 7.9万
葛洲坝·紫郡兰园 期房 海淀,5.6 环,温泉镇太舟坞 距地铁站 4 公里 环保园 10 分钟,上地 32 分钟 近画眉山公园 周围都是新建住宅片区,西山脚下 5.3万
山屿·西山著 期房,叠拼别墅 海淀,5.6 环,温泉镇太舟坞 距地铁站 4 公里 环保园 8 分钟,上地 33 分钟 近画眉山公园 周围都是新建住宅片区,西山脚下 5.3万
万科·翡翠云图 期房,改善型 海淀,5.6 环,温泉镇太舟坞 距地铁站 4 公里 环保园 9 分钟,上地 33 分钟 近画眉山公园 周围都是新建住宅片区,西山脚下 5.3万
强佑·府学上院 期房 海淀,五环和京藏高速交叉口附近 距地铁站 2 公里 环保园 40 分钟,上地 20 分钟 距奥森北园 4 公里 产权缩水近 20 年 7.9万
绿城·奥海明月 期房 昌平,东小口 距地铁站 2 公里 环保园 50 分钟,上地 30 分钟 近东小口森林公园 目前荒凉,未来会建成住宅片区 5.8万
奥森 ONE 期房 昌平,东小口 距地铁站 2 公里 环保园 50 分钟,上地 30 分钟 近东小口森林公园 目前荒凉,未来会建成住宅片区 5.8万
奥森春晓 期房 昌平,回龙观 距平西府地铁站 1 公里 环保园 37 分钟,上地 26 分钟 附近无公园 大型住宅片区 6.3万
博雅西园 二手房 海淀,2010 年建成 距马连洼地铁站 1 公里 环保园 30 分钟,上地 11 分钟 近树村公园 我所租住的住宅片区 10万

房子的选择

由于平时我工作比较忙,我就让我父母到北京来,帮我去各个售楼处打听情况。我女朋友放寒假也过来了,跟我们一起去售楼处看情况。我则是利用周末的时间和不忙的晚上去把上述楼盘逛了个遍。

其中我跟我女朋友挺想要山屿·西山著的那个叠拼,上叠也挺划算的,但可惜需要 880 万,超出了预算(现在看了一眼已经没有那个户型了,大平层需要 1200 万了)。万科·翡翠云图好像有个一楼半地下的户型,一楼部分 80 平,地下部分 60 平,地下部分有窗户通向一米宽的天井,两层之间有户内楼梯;地下部分的均价很便宜,像我之前读博的时候租了个地下室挖矿、做实验、摆放收藏的各种东西用这个地下室很合适,但正经过日子地下室用处并不大,谁也不愿意在地下室里睡觉。

最后,岚山、幸福里、奥海明月、奥森 ONE 刷到了最后一轮,其中奥海明月和奥森 ONE 是相邻的两个楼盘,基本可以看作是一个。几个楼盘的户型虽然各有优劣,但都没有硬伤。风水的东西我不怎么信,比如门不能对着卫生间之类的,不在我的考虑范围内,不过大多数户型的设计已经考虑了一些风水因素。我对户型主要的要求是南北通透,最好客厅和主卧朝南,这样采光比较好。我之前合租的房子窗户朝北,太阳不直射,有助于我白天睡懒觉,天天睡到中午;现在租的房子窗户朝西,下午太阳直射,都不太好。北京的筒子楼还挺多的。

这几个楼盘的售楼处我也去过不止一次,我也去建筑工地附近实地考察了。由于售楼处和楼盘不一定在一个地方,实地考察是必需的 ,例如幸福里的售楼处当时在西小口地铁站旁边,周围是世华龙樾等高档小区,如果以为幸福里也是这样子的,那就被骗了。售楼处的地图上往往会故意把配套设施标注得离楼盘很近,例如几个距离地铁站 4 公里的楼盘标注距离地铁站 2 公里,此时就需要用脚或者车轮去丈量一下实际的距离。配套设施的档次也是特别需要关注的,避免 “有个包就说山,有个坑就说水,撒泡尿就说有温泉” 的情况。

这几个楼盘的主要优缺点非常明显,其实不用实地考察就能看出来:

楼盘 主要优点 主要缺点
京投发展·岚山 价格便宜可以买 123 平;距离地铁站近 周围荒凉,除了去环保园哪里都远,升值空间不大;限竞房
海淀·幸福里 小区较为高档;纯商品房,临近永丰产业园,升值空间较大 价格贵只能买 90 多平;距离地铁站远;只剩 1 楼、2 楼和顶层了
奥海明月、奥森 ONE 价格便宜可以买 130 平 在昌平区;通勤时间较长;距离地铁站远;限竞房

最终我们综合考虑,还是买了幸福里。幸福里满足买房的红线中大部分 “最好能有” 的条件,但不满足不临街、学区比较好、距离地铁站 1 公里内、使用面积在 90 平以上、中间楼层这些 “最好能有” 的条件,其中最小的卧室其实是个书房,放一张床还是比较紧张的;厨房也比较小,这是一个硬伤,我希望能放下洗碗机,冰箱可能就得放到厨房外面。虽然我这栋楼紧邻北清路主干道,但中间隔着 40 米的绿化带,希望不会太吵。

最遗憾的是没有早一点决定,幸福里是 2021 年 11 月开盘的,如果我早一两周下定决心买这里,就不会只剩下 2 层了 ,可以买个更好的楼层。过了不久,小户型的 1 层和顶层也售罄了,可见帝都人民对这个楼盘的热爱。去年底,华润在幸福里的西北方向 4 公里,故宫北院附近,又开了个新盘幸福里·润园,地段不如幸福里,报价 8.3 万(幸福里报价 8 万),买的人还摩肩接踵,我在交首付和办手续的时候就见识到了。

买房之后

我们跟售楼小姐姐从 8 万一平的价格谈到了 7.8 万(九九折上九九折),并且为了筹款,将首付的时间尽可能延长,分三期付款,从 2021 年 2 月签约,到 9 月付清首付。11 月我所买的那栋楼封顶了,因此开始办理贷款,2022 年 2 月正式开始还贷。首付分期付款,相比签约的时候就付全部首付(那时候我也拿不出来那么多钱),相当于开发商承担了 12 万的利息成本。

在建的幸福里在建的幸福里

从签约到封顶,每次从北清路路过,都能看到巨大的广告牌后面,我家所在的楼就像竹笋一样一节一节的长高了。每次去办手续或者付款,幸福里售楼处都会准备一些精心制作的小礼物。有一次,售楼小姐姐说,海淀区的院士有 620 人,占全国的 36%,北京市的 77%;旁边的这些写字楼里随便抓出一个穿着格子衫的程序员,可能都是身家千万。很感谢公司给我的机会,让我在三年里能攒够首付的接近一半。通过家庭和自己的努力能成为海淀有房一族(严格地说要等 2023 年交房以后),感觉功不唐捐。

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2022-03-31